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中国买家“遭报复”澳洲房产被强制售出,许家印也难逃噩运
发稿时间: 2017-02-11 16:15:00 来源: 海外掘金
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  ◎掘金小分队 | Nikki

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  中国买家再次被澳洲政府强制出售非法购房。

  2月6日,澳洲联邦财政部发布通告,澳财长斯科特·莫里森已下达强制命令,要求更多海外买家卖出手头的房产,因为他们是通过非法手段成交的。

  此令一下,又有15所非法海外购房将被强制售出,遭殃的中国业主有6个。这15所遭殃的的房产均为住宅类地产,总价超过1400万澳元,皆位于维州和昆州,这是中国人买房最倾心的区域。

(15所被强制出售的房产)

  事实上,这并不是中国买家首次遭到强制卖房的“报复”。

  1 恒大许老板也“中枪”

  早在2015年3月,时任澳大利亚国库部长乔·霍基强令恒大老总许家印出售其位于悉尼派珀角的戴尔玛尔别墅,限期90天内。

  这栋别墅,许家印是在2014年购买的。

  别墅面积约2000平方米,共三层,拥有5个带独立卫生间的卧室,手工陶瓦屋顶,一个泳池,面朝悉尼港及标志性的歌剧院,定制的铁艺大门。

  包括税收和其它费用在内,许家印当年买下这栋别墅共计花费了4500万澳元。妥妥的土豪作风。(有图有真相)

(别墅外观,来源:Property Observer)

(别墅室内)

(卧室)

(室内)

(室内)

(游泳池紧邻海港,来源:澳大利亚每日电讯报)

  但是,澳洲政府表示,这栋豪宅是通过一连串在澳大利亚、香港和英属维尔京群岛的“空壳”公司——“金快餐”公司违规购买,且并未向澳洲海外投资审查委员会(FIRB)通报其购买意图。

  而澳大利亚规定,外国人在澳买房,必须先过海外投资审查委员会这一关。显然,这项交易被抓住了辫子。

  表面上看,房产购买者“金快餐”是一家在澳大利亚设立的公司,但该公司的股权为一家注册在中国香港的外国公司,实际控制人为没有二手房购买资格的许家印。

  逃避审查,澳政府于是怒了。霍基要求许家印不论销售价格多少,必须限期售出,否则将面临起诉。

  而就在澳联邦政府下令几天后,这座豪宅便卖给了出生在中国的华裔澳大利亚人、“LL国际”主管洛拉·王·李(音译)。

  这位“LL国际”究竟是何方神圣,那么快就跑来当接盘侠?她声称自己在与许家印没有关联。无论如何,许老板完成了金蝉脱壳。

  一个许老板的身后,是人头攒动的中国买家。

  仅在2014年,中国人在澳洲共买了175亿澳元(约921亿元人民币)的房产,超过美国成为澳大利亚的最大投资国。

(中国投资者在澳洲投资比例,来源:莱坊研究部)

  悉尼、墨尔本、帕斯等大城市的房价因此被推高。2016年,澳大利亚的各大首府城市房价平均涨幅高达10.9%,很多当地居民,尤其是年轻人望“房”兴叹。

  买房难已成为当地严峻的政治议题。当地怨声四起,中国买家成众矢之的。

  澳政府感到压力山大。于是,便有了向海外买家开征印花税,便有了当地银行宣布不再对外国买家提供买房贷款,便有了对海外买家非法购房进行查处,便有了眼下限期强制卖房的“严厉报复”。

  中国买家此前获益最多,如今遭遇严打风暴,损失也最惨重。

(2016年1月18日被强制出售的八处房产信息)

  到目前为止,澳大利亚被强制卖出的非法房产已达61所,总价值高达1.07亿澳元(约5.62亿元人民币)。

  在这61所被强制销售的房产中,25位购房者来自中国大陆,2人来自中国台湾,2人来自香港。这29所房产总价值超过了7373.6万澳元,占总房产金额的70%。

(被强制出售的房产信息)

  2 中国买家怎么得罪了澳政府?

  众多海外买家,之所以被强制出售其房产,是因为他们违反了澳大利亚海外人士购房的法令。

  包括许家印在内,他们在购房时没有得到澳洲海外投资审查委员会(FIRB)的许可。部分人甚至买了多所已建好的房产或二手房,这就违反了澳洲政府对于海外买家只能购买新房的规定。

  澳洲税务局通过资料对比和公众提供的信息,将他们一一揪出来。

  根据澳大利亚对外国购房者的现行规则,所有海外购房者在买房前必须获得FIRE的批准许可。

  需要注意的是,申请必须为外国买家有意向购买某个特定房产而进行。也就是说,申请必须为购买该房产而递交,而不能提出一个总体上或原则上的申请。

  批准有效期从信上日期起共计12个月,购买多处房产时应提交多份单独的申请。简单说,就是实行“三个一”,“一个人、一处房产、一次申请”,一个都不能少。(许家印等部分中国买家就绕过了申请,因此被判定交易违规。)

  那么,许家印等人是如何在没有获得FIRE批准的条件下,在澳洲购得房产的呢?

  可能存在以下三种情况。

  第一, 购房者隐瞒了海外人士身份,没有申请FIRE的许可;因为之前澳洲政府监管不是非常严格,如果买家告之买房律师自己不是海外人士,律师一般就按照本地人士来处理,律师也很少会去过问或者核实客户的具体情况。

  第二, 购房者曾经拥有有效签证,但是在签证结束后没有依法出售物业。

  第三,在过去审核不严的时候,在澳洲当地注册公司,用公司的名义购买房产 。

  为加强监控,澳洲联邦政府还推行了另一项关于海外投资的改革——申请FIRB购房许可,需要缴纳费用。新政策于2015年12月1日开始实施,目前FIRB已经收缴了1400万澳元,在相当大程度上减少了违规购房数量。

  根据规定,购买100万澳元以下房产的海外投资者,须缴纳5000澳元的申请费;购买价值在100万-200万澳元房产的海外投资者,须缴纳10000澳元的申请费;购买200万澳元以上房产的海外投资者,房价每提高100万澳元须再额外增加10000澳元的申请费。

  这些措施,都是为了告诉那些财力有限的外国买家:在澳炒房,这个游戏你玩不起。

  3 雨一直下,气氛什么时候才能融洽?

  虽然此次事件引起市场很大反应,但类似许家印的行为仍然只是少数,大多数投资是严格按照法律程序进行FIRB事前审批的。所以,把许老板暗度陈仓的购房方式当成普遍现象并不准确。

  违规海外房产被强制出售,更多反映了澳大利亚政府作为选举上台的政府,迫于国内民众压力,一改对打擦边球做法睁一只眼闭一只眼的旧作风,转向严格执法。

  对于海外投资者来说,只要你守法,正常购买新建商品房、购买土地开发商品房项目都不会构成影响。

  但在澳政府一系列的控制及监管措施,及中国政府限制资金流出的双重影响下,中国买家在澳大利亚房产市场的购买意愿将会受到虚弱。澳洲最大的中文房地产网站澳洲家园网的咨询量已下降了30%。

  路透社的报道也称,过去两三个月中,中国买家的兴致已大为削弱,只剩下那些最为坚定的买家。以来自中国的“买房游”游客为例,那些把来澳旅游度假的一部分时间用于看房的游客人数较去年同期减少了一半。

  但是,另一方面,澳洲楼市的前景并未因此黯淡。

  一个利好的消息是,眼下澳洲联邦政府收紧养老金政策,悉尼及其他首府城市居民大批转向“负扣税”作为退休储备工具。何为“负扣税”?是指借贷购买用于出租的投资物业(如:独立屋或公寓房),当租金收入少于业主的支出(包括贷款利息、物业折旧和其它支出)时,即构成负扣税。

  简言之,澳政府收紧养老金的政策意外激活了“负扣税”,澳洲房产的需求端有望持续旺盛。

  大多数分析机构认为,今年澳洲楼市将继续保持2016年的上涨趋势,但是涨幅会有所放缓,预计在2%-5%之间。

  可以说,澳大利亚的房产投资前景依然可观。这是一个越来越讲究规则的游戏,也是属于勇敢者的游戏。

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责任编辑:谢东樱
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