首页| 新闻| 专题| 时评| 原创| 财经| 法制| 产业| 城市| 团报| 教育| 区县| 青年| 校园| 消费| 人物| 环保|
如果中国像美国一样征4%房产税 楼市泡沫必破?
发稿时间: 2017-01-23 18:12:00 来源: 10jqka.com.cn
新闻热线:0531-66689911
   

   作者:樊纲(央行货币政策委员会委员、北京国民经济研究所所长)

   中国是一个人多地少的国家,也可以说是世界上土地稀缺度最高的国家之一。土地稀缺度的衡量,并不是按你拥有多少土地面积,而是按可居住面积计算。

   中国虽然有960万平方公里的国土,但是真正能够居住的和可耕种的面积并不多。我们的人均可居住面积只是世界人均可居住面积的1/3左右,所以人地关系相对比较紧张。

   最近这一轮地价暴涨和房价暴涨,暴露出一个重要的政策性原因,就是我们的城镇化战略导致两极分化。

   因此,我们的愿景是什么呢?就是希望人们从农村迁移出来以后,都到小城市中去找工作和安居乐业。我们不要把幸福函数复杂化,年轻人迁移的目的,就是要找一个好一点的工作,找一个有兴趣的工作,找一个收入高一点的工作,这是最基本的。

   可是现实中,很多产业和企业并没有到小城市去,相反小城市的企业都往大城市搬。

  01.中国城市两极分化是如何形成的?

   两极分化是指人口流出城市和人口流入城市,人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面,包括住房的供给和需求关系。

   比如有的城市六年前研究资源约束,提出这个城市只能养活八百万人口,结果现在人口达到了两千一百万,这个城市肯定会出现供求关系紧张,包括交通、公安、社会保障等等一系列社会公共服务都会不足。

   那么,小城市的房地产是怎么回事呢?2004-2007年房地产过热,2007年出了国几条把房价压下去,2008年北、上、广、深等大城市房价跌得很厉害。

   于是许多小城市地方ZF纷纷招揽房地产商去做投资,因为大城市限购,小城市不限购,不少房地产商包括一些知名地产商都跑到小城市拿地,在二三四线城市建了一些房子,以为这些地方将来也能像大城市一样房价上涨。结果发现,房子盖好了但人却走光了。

   城市的两极分化,一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡,另一方面是人口不断流出,供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差,违背了人的迁移规律,违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为,人的行为的基本逻辑是要追求就业,追求收入,追求改善的生活。而我们老是逆着走。

   中国属于快速工业化国家,类似于韩国和日本。我们用了50年时间,工业化达到了80%多,现在还在继续工业化,这个历史的进程还很长。这50年会出现一个什么情况呢?人口进到城里来了,但是退休的人群还没有形成。

   第一代有钱的退休人群正在形成,我说的有钱并不是说很有钱,至少中产阶级。他们想着现在房子便宜,赶紧买了等退休回来住。海南的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后,目前这一代人还没有形成呢。

   所以在这个阶段,加上中国地域辽阔,很多小城市不在大城市群里,发展就会遇到困难。从目前看,一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡,但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。

   目前就是人口迁出的时候,而人口迁出也是一种发展。假定你就是那些资源,原来那么多人,分母那么大,人均GDP、人均收入就上不去。

   人口迁移有两个效果,到人口聚集地增加了分母,在人口流出地减少了分母,减少了分母整个分数就大了,同样的收入分到每个人头上就高了,就可以提高收入。

   一是小城镇的人口少了,但是人均收入可以提高;二是如果能保护好老宅,保护好当地的生态和特色文化,就为将来人口回流做好了准备。

   我们应该顺应人口迁移规律和城市化规律。腾出更多的土地发展大城市,包括这些城市周边的小城镇、卫星城等。

   从这个意义上讲,遵循规律,破解难题,需要做大量的调整,不仅仅是简单的控制房价、限购,还包括一些最基本的、更深层次措施,包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段,还包括要调整我们的城镇化发展战略。

   著名的社会学家费孝通的博士论文是调研小城镇的,据说他临终前两年曾经对他的学生说,也许在中国小城镇这条路可能走不通。

   不同的历史阶段对不同的问题有不同的认识,今天我们讲这个问题可能看得更清楚一些。现在我们的大城市房价暴涨,小城市却有那么多的积压,一眼望不到头的房子也没卖出去几套,因为肯定没有人在那儿买。

   一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业,没有创造就业,搞了房地产最后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方,是在城市群里面,还是城市群外面,小城镇并不等于二、三、四线城市,小城镇指在是大城市群之外的。

   二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状,但是我们可以提高城市容积率。

   三是我们的土地分配可以改变,大城市和小城市之间的关系可以改变,这是我们政策战略的配套;四是要进一步深化农村改革,土地确权,土地能够流转,在城市化的前提下,尽可能的把多出来一部分土地特别是宅基地,流转出来成为城市土地供给的一个组成部分,来缓解房地产的问题。

   我们城镇化发展战略不改,我们的容积率不改,农村土地制度不改,这些问题就会持续加大。总觉得需求太大供给太小,就只能抑制需求,限购不是通过供给方解决问题,而是抑制需求。

   抑制需求是有道理的,特别是投资性需求。但是现在房价高到社会承受不了,是因为确实需要购买住房的老百姓(603883)越来越买不起房了,这就影响到国计民生了。

   如果保证房子有限的供给,只供给那些要住的人,而不供给那些要炒房的人,这是限购的逻辑。可不可以不搞限购呢?当然可以。限购只是一个行政手段,而且是非常严厉的行政手段,只有中国搞得了,其他国家搞不了,因为有钱不让买房子,是没有道理的。

  02.解决办法:还是房产税

   从需求方角度看,不一定限购,办法就是实行房产税。房产税具有内在的稳定性,房价越高征的税越高。房产税加上交易税在其他国家多数都有,而且很见效。最近新加坡搞房产税和交易税,新加坡城市中心的房价已经跌了40%。但是这一点我们也迟迟做不了,迄今为止没有列入国务院的议程。

   有人说中国的土地都是国有的,但是英国也一样,英国任何一块土地都是皇家的,在上面盖房子也是租的,他们对使用土地和盖房子包括使用者都要征收房产税。

   还有人说是有既得利益的阻碍,曾经有过这样一个笑话,说领导聚到一块讨论房产税问题,前15分钟还在讨论国家税收,15分钟后就讨论到自己的房子要交多少税,这就讨论不下去了。

   但是这些对实施房产税都不会构成障碍。中国改革的经验不就是新人新办法,老人老办法吗?20年过渡期,从新房子开始征起,老房子卖了才征,你看能不能实行得了?实行房产税的问题不要跟反腐挂钩,新房新办法,老房老办法。

   还有一种说法是房产税不管用,你这就违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的,价格不管用往往是价格没到足够高。上海、重庆搞试点,只有百分之零点几的房产税当然不管用,如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用?

   中国的炒房团跑到美国,说美国次贷了危机房子便宜,转了一圈最后一问每年还得交4%的税,结果全都不买了。

   房价越高交税越多,价格哪有不起作用的,价格不起作用一定是价格不够高。虽然还有一些因素和理由,但是我觉得都有办法可以克服。但是现在一时半会儿还实行不了,客观上就没有列入日程。

  欲知更多股市机会,速速关注微信号:股市机会情报(thsjihui)

原标题:
责任编辑:谢东樱
今日关注

300-100.gif
300-100.gif

关于我们联系我们广告服务人才招聘违法和不良信息举报 Youth.cn. 请发送qnb至10658000 订阅手机青年报

可信网站
共青团中央主办 共青团中央网络影视中心承办 版权所有:中国青年网
信息网络传播视听节目许可证0105108号 京|ICP备11020872号-17 京公网安备110105007246